집에 대한 정의
평소 나는 투자를 하더라도 그 집에 들어가 살아야 한다고 생각했다. 하지만 요즘 집에 대한 정의가 많이 다르다. 그전에는 내 집을 마련하려면 대출을 받는 다고해도 내 돈이 많이 필요했다.
쉽게 말해 5억짜리 집을 실거주 겸 투자의 목적으로 매수한다고 해보자. 요즘 조정대상지역 시가 9억원 이하인 경우 LTV 쉽게 말해 대출한도가 50퍼센트이고, 그 외 지역은 자가 주택 처분을 조건으로 최대 70퍼센트까지 대출이 가능하다.
단지의 매매가가 7억원, 전세가가 6억원이라고 할경우 1억원만 있어도 매수할 수 있다. 단지마다 전세가가 다를수 있지만, 전세를 끼고 매수하면 실거주 목적으로 투자하는 것보다 돈이 훨씬 적게 든다.
투자와 집을 분리하라
일반적인 사람이라면 대출을 받아 자기 집을 구하고 그 집이 오르면 좋고 아니면 눌러 앉을 생각으로 투자를 합니다. 하지만 투자와 주거 목적의 집을 분리하면 두가지의 장점이 있습니다.
첫째, 투자의 선택지가 전국이 된다는 것
저도 친정을 본집으로 두고 투자에 대해서 생각을 하니 전국이 대상이 되더라고요. 대부분의 사람은 투자를 할 때 나중에 집에 들어 와서 살수도 있는 생각으로 잘 아는 곳, 내가 익숙한 곳, 즉, 자기가 실거주를 할 수 있는 곳에 해야 한다고만 생각합니다.
항상, 자기가 살 생각으로 집을 보면, 학군, 오래된 아파트, 이미 10년 이상 된 아파트이 즐비한 곳에 향후 10년이면 이 아파트 들이 매매가가 오를가 등 모든 요소들을 고려해보니 마음에 쏙 드는 아파트가 없었습니다.
하지만, 투자와 실거주를 분리하면 전국이 선택지가 되어서 앞서 다룬 걱정들을 다룰 필요가 없어서 너무 좋았습니다. 이 점을 깨닫고 나니 또 다른 세상이 보였습니다.
둘째, 자기 투자 자본이 줄어든다.
내가 그 당시 생각해둔 아파트 가격이 4억 1,000만 원 정도였다. 주택담보대출이 그 당시 60퍼센트인 2억 4,600만원 정도 대출을 할 수 있었다. 그러면 대출을 받고도 1억 6,400만원이 더 있어야 했다. 내가 살던 집을 파면 어떻게든 돈을 메꿀수 있지만 2억 4,600만원에 대한 원금과 이자를 갚아나가야 해서 부담이 컸다.
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